„Kupowanie mieszkań na wynajem nie ma już sensu” – alarmuje Piotr Kuczyński, analityk DM Xelion, w wywiadzie dla Forbes. Ceny mieszkań na rynku wtórnym zaczęły gwałtownie spadać, a prognozy nie pozostawiają złudzeń: bańka pęka, a przed nami korekta, która może potrwać długo. W Warszawie i Krakowie ceny spadły po raz pierwszy od trzech lat, a eksperci nie mają wątpliwości – rynek nieruchomości przechodzi historyczny zwrot. (?SPRAWDŹ WYKRESY NA DOLE STRONY)
Spadki cen mieszkań: sygnał zmiany trendu
Z danych NBP wynika, że w IV kwartale 2024 roku ceny mieszkań z drugiej ręki spadły średnio o ponad 1% w 10 największych miastach Polski. W Warszawie zniżka sięgnęła ponad 6%. Jak twierdzi Piotr Kuczyński: „Bańka pęka już od lutego zeszłego roku, tylko wtedy jeszcze jej nie było widać.”
Ten trend potwierdza Polski Instytut Ekonomiczny. W lutym 2025 roku Warszawa i Kraków odnotowały pierwsze roczne spadki cen mieszkań od trzech lat. Kuczyński nie pozostawia złudzeń: wystarczy „popchnąć paluszkiem”, a korekta nabierze tempa i może sięgnąć 10%.
Wynajem? Coraz mniej opłacalny
Kuczyński ostrzega, że inwestowanie w mieszkania na wynajem przestało być opłacalne: „Rentowność to góra 5%, czyli tyle co na obligacjach, tylko że bez ryzyka najemców, remontów i dewastacji.” Dodaje też, że ludzie wciąż żyją złudzeniem, że mieszkania będą jednocześnie zarabiać z wynajmu i drożeć. Dziś ten model się załamuje.
Ukryte promocje u deweloperów i manipulacje średnią ceną
Mimo że ceny na rynku pierwotnym pozornie rosną, według Kuczyńskiego to efekt struktury sprzedaży. Droższe mieszkania zawyżają średnią, podczas gdy deweloperzy już „pękają”: „Cena niby jest, ale potem dorzucają komórkę, miejsce postojowe za 100 tysięcy. To już nie są realne ceny.”
Rynek wtórny: bomba z opóźnionym zapłonem
Szykuje się wysyp mieszkań z rynku wtórnego – szczególnie odziedziczonych po pokoleniu powojennego boomu demograficznego. „Ludzie w wieku 70–80 lat umierają, a ich dzieci, dziś 40-latkowie, nie chcą ich od razu sprzedawać. Ale jeśli zobaczą, że ceny lecą – ruszą z wyprzedażą.”
Masz wątpliwości co do swoich planów kupna mieszkania na kredyt?
Masz u nas darmową konsultację. Potrwa 20 – 30 min, a Ty nie musisz nic podpisywać. Na Wasze prośby nawiązaliśmy współpracę z największą firmą wsparcia kredytowego w Polsce – Notus Finanse.
⬇️Umów się tutaj⬇️
Zostaw numer - oddzwonimy
Z naszym ekspertem bezpłatnie porównasz oferty kredytów hipotecznych z ponad 15 banków — bez żadnych zobowiązań.
Jeśli zdecydujesz się skorzystać z pomocy naszego eksperta, cały proces będzie prosty, przyjazny i szybki. Otrzymasz pełne wsparcie na każdym etapie.
Podatek katastralny? Cichy katalizator paniki
Kuczyński przestrzega, że jednym z czynników, który może doprowadzić do lawinowego spadku cen, jest potencjalne wprowadzenie podatku katastralnego: „Jeśli rząd zdecyduje się na opodatkowanie od trzeciego mieszkania, może to dramatycznie zwiększyć podaż.”
Drogie kredyty, słaby popyt
Wysokie stopy procentowe skutecznie odstraszają kupujących. Kredyty hipoteczne są drogie, a politycy niepotrzebnie przerzucają winę na banki. „To nie banki są winne – WIBOR jest po prostu wysoki, bo taka jest polityka NBP.”
Zagraniczne nieruchomości: ucieczka czy pułapka?
Zamożni Polacy masowo kupują mieszkania w Hiszpanii, Portugalii czy Bułgarii – często z myślą o ucieczce w razie kryzysu. Kuczyński ostrzega: „Pojawił się wysyp pośredników – wielu z nich może was po prostu oszukać.”
„Pierwsze klucze” i inne programy – złudna nadzieja?
Program „Pierwsze klucze” ma zastąpić niespełniony kredyt 0%. Kuczyński jednak nie wierzy, że projekt wejdzie w życie. Nawet jeśli, będzie miał niewielki wpływ na rynek: „Nie tędy droga. Potrzeba tanich mieszkań na wynajem, a nie kolejnych dopłat do kredytów.”
⬇️Co dalej z rynkiem? SPRAWDŹ DARMOWĄ ANALIZĘ KAŻDEGO MIASTA⬇️
- Potrzebny centralny rejestr transakcji, by znać realne ceny – „ofertowe dane to fikcja”
- Tylko dwa czynniki mogą zatrzymać spadki: silny popyt i tanie kredyty
- Bez zmian mentalnych Polaków nic się nie zmieni: „97% Polaków chce mieć własność, a nie wynajmować”
Podsumowanie: rynek w fazie korekty, a mit bezpiecznej przystani pęka
Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w nową fazę. Inwestorzy muszą zrewidować swoje przekonania – mieszkanie przestało być gwarantem zysku. Jak mówi Kuczyński: „To nie są już czasy, kiedy mieszkanie zawsze drożeje. Teraz trzeba myśleć racjonalnie, a nie emocjonalnie.”eczywiście pomoże młodym Polakom w zdobyciu pierwszego mieszkania? Czas pokaże.
